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原告“惡人”先告狀,被告反訴獲勝

原告“惡人”先告狀,被告反訴獲勝---一起房屋買賣合同糾紛

作者:王東 時間:2011-02-28

簡要案情:

原告(反訴被告):劉某

被告(反訴原告):包某

案由:房屋買賣合同糾紛

原被告于2009年5月9日簽訂了存量房買賣合同及補充協議,雙方約定:房屋成交價為660萬元,合同簽訂當日,原告支付被告定金10萬元,并先期支付部分購房款100萬元,同時,約定09年8月3日前,原告應將全部房款支付給被告,當天雙方共同辦理房屋過戶手續。同日,雙方又達成補充協議,約定原告應于09年6月24日之前支付給被告首付款100萬元,且被告在收到該款后即提供原告隨時入住條件,并再次明確原告于09年8月3日前將全款付齊被告。

由于被告包某之前已將上述房屋出租,在簽訂上述協議后,被告立即將房屋出賣的事實告知了房屋承租人,并與承租人達成協議,約定其可以隨時終止租賃合同,要求承租人退出房屋,保證購房人隨時入住,同時承諾支付承租人2個月的租金作為違約金。

很快,時間到了09年8月3日,被告與原告取得聯系,要求按照合同給付剩余房款,并共同辦理過戶,但原告稱在外地出差。之后,被告又多番聯系原告,原告均以各種理由推脫。

無奈之下,09年11月,被告向原告發出了解除合同通知書,意欲解除合同,但原告拒收,被告只好通過房產經紀公司代為轉交。

本以為合同就此解除,豈料原告突然一紙訴狀將被告告上法庭,要求被告繼續履行合同,協助辦理過戶手續。被告則提起反訴,要求解除房屋買賣合同及補充協議。

律師代理意見:

我方接受了被告(反訴原告)包某的委托,代理了本案,并向法庭發表了代理意見,現摘要如下:

一、原告未按照合同及協議約定的時間支付購房款,已構成違約。

原被告合同第四條明確約定:“在申請辦理產權過戶受理手續前,買受人應按約定支付購房款。”同日,雙方在補充協議中又再次明確:買受人應于2009年8月3日之前全款付齊出賣人,雙方共同辦理繳稅與產權過戶手續。

但是,原告在簽訂合同及補充協議后,一直未按照約定的時間如期向被告履行付款義務,致使產權過戶手續無法辦理。因此,事實上,正是由于原告自身未按照雙方約定的時間支付購房款,違反了合同約定的義務,從而造成了合同無法繼續履行,因此,原告的行為已經構成違約。

二、被告已按照補充協議的約定積極提供了入住條件,不存在任何違約行為。

2009年2月16日,被告將本案所涉房屋出租,為能履行與原告的合同及協議,同年5月11日,也就是被告在與原告簽訂房屋買賣合同后第三天,被告立即與租戶達成了協議,協議內容是:“2009年5月11日起,甲方可以隨時終止與乙方簽訂的《北京市房屋租賃合同》,要求乙方退出該房屋。乙方應按照甲方要求立即做好清退工作,保障提供甲方的購房人隨時入住條件。甲方應按月租金的200%支付給乙方作為違約金。”

從以上可以看出,被告以積極作為的方式履行了與原告簽訂補充協議時承諾的義務,即為原告提供提前入住條件。也就是說,只要原告提前入住,被告可以隨時清走租戶,只需向租戶賠償違約金即可,且租戶也同意隨時搬走。

所以,被告按約積極履行了提供入住條件的義務,不存在任何違約行為。

三、原告遲延履行付款義務后,被告多次催告,但其在合理期限內仍不履行,因此,被告有權解除合同及補充協議。

由于原告未能在約定的時間內如期向被告支付購房款,被告在履行期屆滿后多次向原告催促,但原告仍不履行。無奈之下,被告于2009年11月9日以書面形式向原告發出了《解除<房屋買賣合同>及<補充協議>的通知》,但原告拒收。于是,被告只好將該解除通知送交了有關可能見到原告的人,以代為轉交。同時,還將該解除通知送交給了居間方經紀公司代為轉交原告。

依據《合同法》第九十四條規定:當事人一方遲延履行主要債務,經催告后在合理期限內仍未履行的,可以解除合同。同時,第九十六條規定:當事人一方依照第九十四條規定主張解除合同的,應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。

因此,被告在原告遲延履行付款義務后,經過多次催告,原告仍未履行,被告有權主張解除合同及補充協議。

法院判決:

一審法院認為,原被告簽訂的房屋買賣合同及補充協議約定原告應于2009年8月3日前全款付齊被告,但時至訴訟產生,原告僅支付全部房款的六分之一,其行為明顯構成違約,現原告卻主張繼續履行合同,其主張與事實相悖,本院不予支持。

庭審中,經紀公司經理作為證人出庭作證,表示曾將解除通知交與原告,但原告拒收。通過證人證言的內容,本院足以確信被告在合同履行期屆至后向原告主張過剩余房款,之后向原告主張解除合同。

由于被告在簽訂房屋買賣合同后即與承租人達成協議,以支付違約金的方式保障原告隨時入住的條件,其已經完成合同義務。在大部分房款未交付的情況下,原告以交付房屋在先的理由抗辯,與約定不符,對其抗辯理由不予采信。

綜上,原告明確知曉合同履行期限,在被告向其催款并主張解除合同前,并未按約支付剩余的大部分房款,現被告要求解除合同,事實清楚,于法有據,本院予以支持。

小結:

本案是一起非常典型的房屋買賣合同糾紛,爭議的焦點問題在于被告是否存在違約行為。對于該問題,一審法院基本上完全采納了我方的代理意見,拿到一審法院的判決結果后,委托人也對我們的工作感到非常滿意。

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